23 Gennaio 2017

Contratti di locazione

I contratti di locazione di immobili devono essere obbligatoriamente registrati. La registrazione puo' essere effettuata dal LOCATORE (proprietario) o dal CONDUTTORE (inquilino). L'unico caso in cui non sussiste l'obbligo di registrazione e' relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Il contratto di locazione può essere registrato:

  • PRESSO UFFICIO con modalita' cartacea e' necessario recarsi presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, con:
    • 2 copie del contratto cartaceo;
    • il modello F24 ELIDE pagato per l'imposta di registro;
    • le marche da bollo pari a € 16,00 per ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe;
    • il modello RLI.
  • IN VIA TELEMATICA
    • obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili;
    • facoltativa per tutti gli altri contribuenti;
    • Il pagamento delle imposte di registro e di bollo vengono addebitate sul conto corrente bancario o postale di uno dei contraenti.

Attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape).

Nei contratti di locazione di edifici o di singole unita' immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell'attestato stesso. 

Inoltre, una copia dell'attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unita' immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).

Tipologie di contratto

  • contratto di locazione libero: 4+4 (articolo 3 L. n. 431/98)
  • contratto di locazione a canone concordato: 3+2 (articolo 4 L. n. 431/98)
  • contratto di locazione "con natura transitoria": 1-18 mesi (articolo 5 L. n. 431/98)
  • contratto di locazione "con natura transitoria": 6 mesi-3anni (articolo 5 L. n. 431/98)

LE IMPOSTE da VERSARE

  • IMPOSTA di REGISTRO 2% sul canone annuo
  • IMPOSTA di BOLLO Euro 16

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione del contratto (imposta di registro e di bollo). 

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni "ad elevata tensione abitativa", e' prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. A partire dalla seconda annualità l'imposta può anche essere di importo inferiore a 67 euro. 

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • pagare, al momento della registrazione, l'imposta dovuta per l'intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • versare l'imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l'intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall'imposta dovuta pari alla meta' del tasso di interesse legale (attualmente 2,5%) moltiplicato per il numero delle annualita'. 

Per le risoluzioni e le cessioni, l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. 

LA CEDOLARE SECCA

Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c'e' la possibilita' di optare per un regime facoltativo: la cedolare secca, che prevede il versamento di un'imposta del 21% (per i contratti a canone libero) o del 10%* (contratti a canone concordato) sostitutiva dell'Irpef, delle addizionali nonche' delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione. Inoltre, non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facolta' di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se e' previsto nel contratto, inclusa la variazione Istat. 

*Dal 2014 l'aliquota ridotta e' pari al 10% (Dl 102/2013),prevista per i contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilita' abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonche' gli altri comuni capoluogo di provincia ; nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). 

Il contratto di locazione con opzione "cedolare secca" puo' essere registrato:

  • PRESSO UFFICIO con modalita' cartacea
    • e' necessario recarsi presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, con:
    • il modello RLI.
    • Non sono dovute le imposte di registro e di bollo.
  • IN VIA TELEMATICA
    • obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili;
    • facoltativa per tutti gli altri contribuenti
    • con modello RLI.
    • Non sono dovute le imposte di registro e di bollo.

E' possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l'opzione non viene esercitata all'inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono piu' rimborsabili.

Soggetti che possono scegliere la cedolare 

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprieta' o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attivita' di impresa o di arti e professioni. 

Immobili che possono essere assoggettati alla cedolare

L'opzione puo' essere esercitata per unita' immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. 

Durata dell'opzione

L'opzione comporta l'applicazione delle regole della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualita' successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facolta' di revocare l'opzione in ciascuna annualita' contrattuale successiva a quella in cui e' stata esercitata. Cosi' come e' sempre possibile esercitare nuovamente l'opzione, nelle annualita' successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualita' precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro, eventualmente dovuta. 

Versamento delle imposte

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (canone libero) o del 10% (canone concordato). Il versamento deve essere effettuato con delega di pagamento F24, con i seguenti codici tributo: 

  • 1840: I acconto
  • 1841: II acconto
  • 1842: saldo 

Risoluzione

In caso di risoluzione del contratto non occorre versare l'imposta di registro in misura fissa (67 euro). 

Cessione

Per la cessione del contratto di locazione occorre versare l'imposta di registro in misura fissa (67 euro). 

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • e' escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque conteggiato per verificare il riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio determinazione dell'ISEE; determinazione del reddito per essere considerato fiscalmente a carico).
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